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浅谈利用法治手段解决物业管理中的问题

日期:2017-10-10 浏览次数

法治是法的一种重要属性,即法的普遍约束力。只要有法就意味着有法治,即存在一种使社会参加者都应普遍遵守和执行的规范性秩序。一种治理国家的理论、原则、理念和方法,是指导和调整国家立法、执法、司法、守法和法律监督的方针和原则。

基于物业管理纠纷的特殊性,业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争,真正缓和日益增多的物业管理纠纷,就必须利用法治手段解决好物业管理中存在的问题。

随着我国房地产业的迅速发展,物业管理纠纷逐年成倍增长,新类型事件逐渐增多,如何减少该类事件的发生,已成为与物业管理相关各方人士及法治工作者们近期讨论的热门话题。

目前,就我国各地各级受理的物业纠纷案件而言,呈现案件数量逐年上升,在民事案件中所占比例逐渐加大;案件类型多样化,新类型案件不断出现,业主多为案件的被告,且败诉多,以判决为结案方式的比例高,案件调解比例低,双方当事人矛盾较大,物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度,具有群体性纠纷的潜在因素等特点,大致以以下六种为主要常见:一是业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷;二是公共费用分摊纠纷;三是小区停车位收费引起的纠纷;四是业主违章搭建引起的纠纷;五是业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷;六是前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。

基于物业管理纠纷的特殊性,业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争,真正缓和日益增多的物业管理纠纷,从法治角度,我以为可作如下思考:

一、 我国现行物业管理条例规定,价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业,但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准,至少一个地区应该有一个地区的服务标准,并将标准具体量化到每一个服务项目中。例如:关于业主车辆丢失、财物被盗的损害赔偿问题。在物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务,那么发生车辆丢失的,物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定,但有证据证明物业公司疏于管理,未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备,对车辆的丢失、财物被盗有重大过失的,物业公司应承担赔偿责任。物业管理公司承担法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错,这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施,配齐安全防范设备及人员,尽充分的安全防范义务。

二、 业主增强契约意识,审慎订立合同。履行合同时,应当遵循诚实信用原则,在享受物业服务的同时,认真履行交纳费用的义务,依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体,也是纠纷发生时,衡量各自主张是否充分的评判标准。

三、加强物业管理立法、宣传与监督。加强和完善物业管理立法势在必行。物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施,同样涉及人员的管理;其在设立优良和谐的居住环境上,侧重于法的秩序价值;其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身。其调整的特殊社会关系,应当以《消费者权益保障法》或《劳动法》的模式加以专门的规范和确定。

物业管理是一个新兴的,充满竞争的朝阳行业。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的,相互间具有较强的可替代性。如何能在众多竞争者当中脱颖而出,占据有利市场地位。关键在于创立自己公司的品牌。品牌是当今社会人们消费观念的时尚潮流,亦是市场竞争的一种必然要求,是公司发育成熟的重要标志。物业管理公司首先要靠提高自身素质来获得市场竞争的有利地位,同时也依靠行业组织,充分发挥物业管理协会的作用,从宏观方面规范物业管理公司的运作,制止和惩戒不正当竞争行为,依法治理物业管理市场,发挥行业协会作为行业自治组织的功能,完善协会内各项制度,公约与章程,从宏观方面维护各公司的利益。


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